九江的房价为何不断看涨?噩梦原来是它!

2020-06-29 09:34:12   
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我们的发展离不开房地产,确实,房地产影响到了经济的发展,对于房地产。国家一直对其定下了“房住不炒”的基调,不管是中央还是地方,多出台了许多调控房价的政策,限制或放开对房地产市场的火热,而从最近几年可以看出,房地产市场好像确实慢慢降温。

虽然也有不少楼盘开盘火热,但是依然掩盖不了楼市的疲惫,当在开发商相继考虑新道路,炒房者承受楼市动荡的压力时,其实房子的价格,依旧在缓慢增长,为什么呢?因为土地的价格。

根据上海易居研究院给出的数据显示,2020年1-4月全国100城居住用地价格为6011元/平米,同比上涨了12.3%!

有个房地产行业经验的人大概都知道,土地的成本占整个项目成本的30-40%左右,如果土地价格上涨了12.3%,意味着,整体的房价将提升10%以上而从目前的市场来看,刚需更加适合当前的大市场。

因此,就算房价在政策的限制下,开发商为了保证利益,对房子都会做出溢价方案,例如买房必须买车位、精装修等等,其实归根结底,依旧是材料、人力费用以及土地价格的上涨。

虽然每一次楼市调控给楼市带来明显的降温,但从数字来看现在的房价依旧超出普通居民承受能力,例如上海易居研究院给出的数据就显示,2019年全国50城平均房价收入比已经达到13.3。

世界银行1998 年对 96 个地区的统计资料显示:

家庭收入在 999 美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为 13.2;

家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。

举个例子:2019年一套九江市普通三居室新房100平米,按单价10000元/平方米计算,平均100万左右,假设家庭月收入达到8000元,年收入就是9.6万元,这样房价收入比就是10.4,即一家人不吃不喝需要10.4年才能买得起九江市普通三居新房。

那么我们再来看看九江房地产市场土地价格

01

先来看看号称九江市“地王制造机”的中基地产。

备案名:中基学府,2017年11月16日以总价4.8亿元拿下浔阳区一宗商住地块,成交楼面价高达6805元/㎡,成交楼面价高达6805元/㎡,(目前在售均价约17500-18500元/㎡)。

备案名:中基壹号,去年2019年5月7日,DGA2019003由九江中基房地产开发有限公司以629万元/亩竞拍成功,总价3.24亿元成交楼面价5241.72元/㎡,刷新片区地价记录,成为濂溪区新地王(目前城市展厅开放)。

中基地块位置图

02

再来看看九江最具潜力的八里湖新区:

1.备案名:碧桂园江州府,2017年1月26日,DGA2016002地块,地块面积144.7439亩,容积率2.8. 宗地总价:7.3095亿元,成交楼面地价2705元/㎡。

2.备案名:中梁首府,2017年1月26日,DGA2016001地块,地块面积117.2689亩,地块总价5.73亿元,成交楼面价达2934元/㎡。

3.备案名:浔阳府,2017年11月28日,DGA2017007地块,宗地面积94.8473亩,成交楼面地价3565.94元/㎡,总价4.96亿元。

4.备案名:天璞,2017年11月28日DGA2017006这块地,溢价率12.29%,宗地面积176.4354亩,成交楼面地价3234.03元/㎡。总价9.51亿元。

5.备案名:政务壹号,2018年7月26日,DGA2018006地块,用地总面积为85730.44平米,南昌融创恒业房地产有限公司以总价6.43亿元拿下DGA2018006地块,成交楼面价3000元/㎡。

6.备案名:君悦江山,2018年7月26日,DGA2018005地块,项目总建筑面积:310217.66㎡,由联发集团南昌联宏房地产开发有限公司以617万元/亩拍得,成交楼面价3702元/㎡。

7.备案名:御龙湾,2019年1月17日,DGA2018019地块,占地面积共64.04亩,竞得者九江融乐置业有限公司(本地知名房企中辉),以514万元/亩竟拍成功,总价:3.29亿,成交楼面价3505元/㎡。

8.备案名:九瓏山,2019年5月7日,DGA2019004地块,由江西碧桂园地产有限公司4以660万元/亩竟拍成功,总价2.58亿元,成交楼面价4500.05元/㎡。

八里湖新区各楼盘位置图

以上便是部分八里湖新区楼盘土地成交价格,如果从时间来看,成交楼面价一路走高。

不难看出,八里湖新区的成交楼面价一年比一年高,而八里湖的房价也从当年的7000元/㎡涨到了如今的10000元/㎡以上。

在物价上涨的年代,不仅人员工资、建材的上涨。土地价格也是每年都屡屡破新,就算在政策的限制下,依然只是延缓房价的上涨,在加之炒房者与开发商的炒作,制造市场火热的假象,九江的房产市场依旧是挥之不去的“噩梦”。

最后在隆重介绍我们九江浔阳区老城区破万楼王——DGA2019012地块,位于浔阳区浔阳路以南、双峰路以东地块,出让面积:23.1091亩,规划容积率:FAR≤1.3,楼面价10154元/㎡,溢价率62%。

DGA2019012地块位置图

地块位于繁华的浔阳区中心区域,周边商圈,教育,医院设备一应俱全,就是会很贵很贵……

中基学府的成交楼面价是成交楼面价高达6805元/㎡,(目前在售均价约17500-18500元/㎡)。

各位觉得楼面价破万的地块,开盘均价应该在多少?



(来源:九江房产观察)


责任编辑:梅正

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